Narodowy Bank Polski opublikował raport „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2022 r.”. Ceny mieszkań nadal rosną, ale jest to tylko wzrost nominalny, realne ceny spadły.

Spada także liczba inwestycji mieszkaniowych. W trzecim kwartale 2022 r. wydano pozwolenia na budowę 66,1 tys. mieszkań, co oznacza spadek o ok. 29% w stosunku do drugiego kwartału oraz o ok. 21% w stosunku do trzeciego kwartału 2021 r. Eksperci NBP przewidują, że w kolejnym 2023 r. nadal będzie spadać liczba rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych.

Do użytkowania w Polsce, w trzecim kwartale 2022 r., oddano 57,6 tys. mieszkań, o ok. 5,5% więcej niż kwartał wcześniej i o ok. 1,8% mniej niż rok wcześniej. Tak dobry wynik, według raportu NBP, jest efektem aktywności deweloperów z poprzednich lat. Zainteresowanie nabyciem mieszkań wciąż jest jednak na znacznie niższym poziomie niż wcześniej. Liczba nowych umów na kredyt mieszkaniowy spadła o ok. 71%, porównując rok do roku. W okresie styczeń- listopad 2022 roku oddano do użytkowania 214,2 tys. mieszkań.

W trzecim kwartale rozpoczęto budowę 45,1 tys. mieszkań, o ok. 32% mniej niż kwartał wcześniej oraz o ok. 24% mniej porównując rok do roku. Nadal rosły koszty budowy mieszkań – materiałów, robocizny, najmu sprzętu i terenów budowlanych.

Raport zauważa, że w badanym okresie odnotowano wzrost średnich nominalnych cen transakcyjnych za metr kwadratowy mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Ceny mieszkań wzrosły jednak tylko nominalnie, realnie, względem CPI, spadały.

Na rynku pierwotnym nominalne ceny transakcyjne wzrosły w stosunku do ubiegłego roku, wynika to jednak z innych przyczyn, niż z podnoszenia cen przez deweloperów. Częściowo jest to wynikiem zmiany struktury mieszkań sprzedanych, m.in. wyższego udziału transakcji w lepszych lokalizacjach niż na obrzeżach miejscowości.

Na rynku wtórnym obserwowano niewielkie wzrosty dynamiki nominalnych cen transakcyjnych. Największym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania starsze, lepiej położone, ale mniejsze. Ceny realne, podobnie jak na rynku pierwotnym, spadły.

Rosną ceny za wynajem mieszkań, co jest wynikiem wzrostu popytu. Poziom średnich, transakcyjnych stawek najmu mieszkań (nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych i opłat za media) wzrósł względem poprzedniego kwartału praktycznie we wszystkich badanych miastach.

Większy popyt na najem mieszkań notowany jest od drugiej połowy 2021 r. Po wybuchu wojny na Ukrainie i napływie uchodźców z tego kraju, dodatkowo silnie wzrósł. Powoduje to, że systematycznie zmniejsza się liczba mieszkań pozostających w ofercie najmu, a to przekłada się na wzrost cen.

Wzrost stawek czynszów za wynajem tylko nieznacznie wpłynął na wyższy poziom wskaźnika opłacalności najmu mieszkań. Dotyczy to jednak tylko tych nabytych za gotówkę, wynajem mieszkań kupionych na kredyt nadal nie jest opłacalny. Inwestycja mieszkaniowa (bez uwzględniania kosztów transakcyjnych) jest konkurencyjna w stosunku do lokat bankowych, ale opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem, w stosunku do inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe jest niższa, ze względu na wzrost oprocentowania SPW.

Według raportu NBP wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w siedmiu największych miastach, bazujący na przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw, spadł nieznacznie kwartał do kwartału, ponieważ ceny mieszkań rosną szybciej niż wynagrodzenia. Podobnie zmniejszył się szacowany maksymalny dostępny kredyt mieszkaniowy oraz wskaźnik szacowanej kredytowej dostępności mieszkania. Te spadki wynikają zarówno ze wzrostu stóp procentowych jak i rosnących ceny mieszkań.

Pełny raport NBP na temat sytuacji na rynku nieruchomości w trzecim kwartale 2022 r. jest do pobrania pod adresem https://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan_09_2022.pdf