Rynek biurowy w Polsce znalazł się w punkcie zwrotnym. Przez wiele lat jego rozwój kojarzył się przede wszystkim z budową nowych wieżowców, parków biznesowych i kolejnych kompleksów biurowych w największych miastach. Dziś coraz większe znaczenie ma jednak nie nowa podaż, lecz przyszłość budynków, które powstały kilkanaście lub kilkadziesiąt lat temu. Duża część krajowych zasobów biurowych dojrzewa, a część obiektów coraz wyraźniej odstaje od współczesnych oczekiwań najemców, wymogów energetycznych i standardów technicznych.

Skala problemu jest znacząca. Na największych rynkach biurowych w Polsce budynki dojrzałe i starsze stanowią od około 40 do nawet 77 proc. zasobów. W Warszawie 28 proc. powierzchni znajduje się w obiektach starszych niż 21 lat, natomiast aż 64 proc. powierzchni biurowej mieści się w budynkach mających ponad dekadę. W Szczecinie udział budynków dojrzałych i starszych sięga 77 proc., a w Poznaniu 58 proc. Oznacza to, że problem modernizacji nie dotyczy pojedynczych, zaniedbanych nieruchomości, ale znacznej części całego rynku.

Starsze biurowce tracą konkurencyjność

Wiek budynku sam w sobie nie musi przesądzać o jego atrakcyjności. Dobrze utrzymany i systematycznie modernizowany obiekt może przez wiele lat skutecznie konkurować o najemców. Problem pojawia się wtedy, gdy wraz z upływem czasu narastają zaległości techniczne. Przestarzałe instalacje, niska efektywność energetyczna, wysokie koszty ogrzewania i chłodzenia, słaba izolacyjność przegród zewnętrznych czy niedostosowanie powierzchni do współczesnego modelu pracy mogą szybko obniżać wartość nieruchomości.

Na rynku coraz wyraźniej widoczna jest polaryzacja. Nowoczesne, dobrze zlokalizowane i efektywne energetycznie budynki nadal przyciągają najemców. Starsze obiekty, szczególnie te położone poza najbardziej atrakcyjnymi strefami biznesowymi, częściej mierzą się z pustostanami i presją na obniżanie stawek najmu. W niektórych grupach najstarszych nieruchomości poziom niewynajętej powierzchni osiąga bardzo wysokie wartości.

To poważne ostrzeżenie dla właścicieli budynków. Odkładanie inwestycji modernizacyjnych może prowadzić do sytuacji, w której obiekt stopniowo traci zdolność konkurowania nie tylko z nowymi biurowcami, ale również ze starszymi nieruchomościami, które wcześniej przeszły gruntowną odnowę.

Rynek biurowy zaczyna się kurczyć

Zmiana jest widoczna także w danych dotyczących wycofywania powierzchni z rynku. Od 2020 roku w samej Warszawie wyłączono ponad 500 tys. mkw. powierzchni biurowej w ponad 50 budynkach. Kolejne ponad 220 tys. mkw. zniknęło z rynków regionalnych. Szczególnie istotny był 2025 rok, kiedy w stolicy wycofano z użytkowania ponad 160 tys. mkw. biur.

To pokazuje, że dotychczasowy model rynku, oparty na nieustannym zwiększaniu podaży, ulega zmianie. Coraz częściej kluczowe pytanie nie brzmi, gdzie powstanie nowy biurowiec, ale co zrobić z istniejącym obiektem, który przestał odpowiadać aktualnym wymaganiom.

Właściciele mają kilka możliwości. Pierwszą jest modernizacja i utrzymanie funkcji biurowej. Drugą może być zmiana przeznaczenia nieruchomości, na przykład na funkcję mieszkaniową, hotelową lub związaną z zakwaterowaniem studentów. Trzecim, najbardziej radykalnym rozwiązaniem pozostaje wyburzenie i realizacja nowego projektu.

W wielu przypadkach modernizacja może być jednak rozwiązaniem najbardziej racjonalnym. Pozwala zachować istniejącą konstrukcję, ograniczyć skalę prac i dostosować obiekt do nowych oczekiwań bez konieczności rozpoczynania całej inwestycji od podstaw.

Termomodernizacja staje się koniecznością

Jednym z najważniejszych elementów transformacji starszych biurowców jest poprawa ich efektywności energetycznej. W przypadku obiektów powstałych kilkanaście lub kilkadziesiąt lat temu problemem może być wysoka energochłonność. Budynek zużywa znaczne ilości energii na ogrzewanie zimą, chłodzenie latem, wentylację, przygotowanie ciepłej wody oraz zasilanie instalacji technicznych.

Rosnące koszty energii sprawiają, że takie niedostatki coraz mocniej wpływają na rachunek ekonomiczny. Właściciel ponosi wyższe koszty eksploatacji, a najemcy coraz częściej analizują nie tylko wysokość czynszu, lecz również pełne koszty użytkowania powierzchni. Budynek tani nominalnie może więc okazać się mało atrakcyjny, jeśli wymaga dużych nakładów na ogrzewanie, chłodzenie i bieżące utrzymanie.

Termomodernizacja nie powinna być przy tym rozumiana wyłącznie jako wymiana źródła ciepła. Kompleksowe podejście wymaga wcześniejszej analizy strat energii i stanu technicznego całego obiektu. Znaczenie może mieć modernizacja instalacji grzewczych i wentylacyjnych, zastosowanie systemów automatycznego zarządzania energią, poprawa parametrów stolarki okiennej, izolacja dachów i stropodachów, ograniczenie mostków termicznych oraz poprawa izolacyjności ścian zewnętrznych.

Elewacja ociepleniowa może ograniczyć straty energii

W wielu starszych obiektach szczególnego znaczenia nabiera modernizacja przegród zewnętrznych. Ściany o niewystarczającej izolacyjności cieplnej zwiększają zapotrzebowanie budynku na energię i utrudniają utrzymanie stabilnych warunków wewnętrznych. Zimą oznacza to większe straty ciepła, natomiast latem może sprzyjać nadmiernemu nagrzewaniu się pomieszczeń i zwiększać zapotrzebowanie na klimatyzację.

Jednym z rozwiązań może być wykonanie elewacji ociepleniowej, oczywiście po wcześniejszej ocenie konstrukcji, istniejących warstw fasady i możliwości technicznych konkretnego budynku. W obiektach, w których możliwe jest zastosowanie zewnętrznego zespolonego systemu ocieplania, prawidłowo zaprojektowana modernizacja ścian pozwala poprawić parametry energetyczne całej nieruchomości.

Wykonanie elewacji ociepleniowej ma znaczenie nie tylko dla rachunków za energię. Może być częścią szerszej odnowy architektonicznej budynku, poprawić jego wygląd i pomóc w repozycjonowaniu nieruchomości na rynku. Starszy biurowiec po kompleksowej modernizacji może ponownie stać się atrakcyjny dla najemców, szczególnie jeżeli prace obejmą jednocześnie instalacje, części wspólne, systemy zarządzania budynkiem i przestrzenie biurowe.

Efektywność energetyczna będzie wpływać na wartość nieruchomości

Presja na modernizację będzie rosła również ze względu na politykę energetyczną i regulacje dotyczące charakterystyki energetycznej budynków. Kierunek zmian w Europie jest jednoznaczny: zasób budowlany ma stopniowo zużywać mniej energii i ograniczać emisje związane z eksploatacją. Dla właścicieli starszych biurowców oznacza to konieczność myślenia o modernizacji w perspektywie wielu lat.

Znaczenie ma również podejście dużych najemców. Firmy coraz częściej zwracają uwagę na zużycie energii, standard środowiskowy nieruchomości, komfort pracowników oraz możliwość realizowania własnych celów związanych z ograniczaniem emisji. W efekcie dwa biurowce o podobnej lokalizacji mogą być oceniane zupełnie inaczej, jeżeli jeden z nich jest nowoczesny i energooszczędny, a drugi generuje wysokie koszty eksploatacyjne.

Modernizacja zamiast utraty wartości

Polski rynek biurowy nie stoi więc wyłącznie przed problemem starzenia się budynków. Stoi przed koniecznością podjęcia decyzji, które obiekty warto gruntownie odnowić, które powinny zmienić funkcję, a które rzeczywiście nie mają już ekonomicznego uzasadnienia w obecnej formie.

W wielu przypadkach termomodernizacja może być jednym z najważniejszych narzędzi ochrony wartości nieruchomości. Ograniczenie zapotrzebowania na energię, modernizacja instalacji oraz poprawa izolacyjności przegród zewnętrznych mogą zmniejszyć koszty użytkowania i zwiększyć atrakcyjność budynku. Szczególnie istotna może okazać się modernizacja elewacji i wykonanie skutecznej warstwy ociepleniowej, ponieważ to właśnie przez przegrody zewnętrzne może dochodzić do znaczących strat energii.

Najbliższe lata prawdopodobnie nie będą okresem prostego powrotu do masowej budowy kolejnych biurowców. Coraz większą część rynku może stanowić modernizacja tego, co już istnieje. Dla tysięcy starszych budynków biurowych termomodernizacja przestaje być dodatkowym ulepszeniem. Staje się warunkiem utrzymania konkurencyjności, ograniczenia kosztów energii i zachowania wartości nieruchomości w długiej perspektywie.